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  • 哪些二手房是不能買賣交易的?

    以下十一種二手房不能交易:

    一、未依法取得房屋所有權證的房屋。我國房屋所有權的取得以登記為準,房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明,因此在未取得房屋所有權證之前,法律上還不能確定房屋的合法所有權人,這樣的房屋是不能進行轉讓的。

    二、違章建筑的房屋。違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物,這里的違章建筑是指房屋。從違章建筑有無土地使用權的角度上講,違章建筑可以分為兩種情況:一是建造人未合法取得土地使用權就擅自建造房屋;二是在已經取得土地使用權,但是尚未取得建設規劃許可證等相關批準的文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權,購房者購買此類房屋是沒有任何法律權利保障的。

    三、所有權為共有,未取得其他所有人同意而轉讓的房屋。房屋所有權共有人和房屋所有權人不是一個人,例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要賣這套房子,必須征得其他共有人的書面同意,否則,即使進行了交易,這種交易也是無效的。

    四、鑒定為危樓的房屋。房屋一旦屬于危樓,不但居住沒有安全感,而且也沒有了其他的利用價值,因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等其他情況,做出是否屬于危樓的初步判斷,或者直接交給評估機構評估。

    五、在農村集體土地上興建的房屋。根據《土地管理法》有關規定,我國土地所有權包括兩種方式,就是國家所有土地和集體所有土地。城市居民從事建設應當依法使用國有土地,農村居民每戶可以申請一處宅基地,農村土地不能用于非農業用途,因此,利用農村集體土地建設的房屋對外出手的二手房,法律并不認可,是不受法律保護的。

    六、已經被列入拆遷公告范圍的房屋。通常情況下,被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的,而且已經列入拆遷公告的房屋,房地產交易管理部門不予辦理過戶登記手續。因此,如購買了此種房屋,會面臨相當大的法律風險。

    七、已經抵押,并且未經抵押人同意而出售的房屋?!段餀喾ā访鞔_規定,抵押期間抵押人未經抵押權人的同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償再無消滅抵押權的除外。

    八、依法被司法和行政機關查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋。國家司法機關主要是指法院、檢察院,行政機關如公安、海關等。上述機關代表國家行使司法權力和行政權力,對房屋的查封和扣押就是上述機關行使權力的表現,其目的在于限制所有權的轉移。因此房屋所有權的轉移是不能對抗此種公權力的。

    九、已經出租給他人,出賣人未按規定通知承租人、侵害承租人優先購買權等權益的房屋。根據《合同法》第二百三十條規定:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權力?!耙虼?,在出售房屋存在出租的情形下購買,也會有相應的法律風險。十、未滿5年的經濟適用住房、限價商品住房。經濟適用住房是政府給特定對象的政策性優惠住房,因此在轉讓的時候是有一定的限制的,未滿5年是不得以市場價格轉讓。同樣,由于限價商品住房屬于政策性商品房,在二次轉讓時也要受到一定的限制。

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